房屋超出保修期，开发商是否担责？

       案情简介

　　原告张某与被告李某均居住在被告某房地产公司开发建设的某小区内，且原告张某位于被告李某楼下。2024年5月6日，原告发现家中主卧卫生间的屋顶处有漏水声，随即联系住在楼上的被告李某。原告与被告李某共同在场拆开卫生间的集成吊顶，发现集成吊顶上方存在漏水点。5月12日左右，原告发现卫生间旁边的主卧屋顶、墙体、壁布及柜子出现发霉现象，遂再次联系被告李某。最终，专业维修人员于5月18日前往家中进行维修。经检测，漏水原因是被告某房地产公司铺设在被告李某家中的暗埋管道存在一个针眼大小的小孔，通过肉眼查看及手指触摸可判断小孔是向管道内部凸起的。

　　法院审理

　　法院审理认为，原告居住于被告李某楼下，原告家中家具、装修发霉系被水浸泡所造成，与被告李某家中管道漏水发生在同一时间、同一位置，足以认定原告家中财产受损是因李某家中管道漏水所致。本案中，破损管道是由被告某房地产公司负责铺设安装的暗埋管道，被告李某入住前铺贴瓷砖及日常生活不可能破坏到该管道，且受损漏水的小孔是由外向管道内部凸起，应系因外力作用于管道外部致其受损，漏水孔仅有细小针眼大小，不排除在运输、铺埋过程中因磕碰造成最初的微小瑕疵，后经水压冲击，日积月累，漏水孔变大，最终发生漏水现象。被告某房地产公司辩称，被告李某自2015年购房至今已九年之久，早已超过《建设工程质量管理条例》关于两年保修期的规定。法院认为，开发商在超出保修期的合理期限内，仍负有保证房屋质量的合同义务。

　　本案中，案涉受损管道为暗埋的排水管道，虽然约定的保修期为两年，但造成原告财产损失的却是案涉管道漏水，确系存在质量问题。保修期不能等同于保质期，漏水管道保修期满，开发商的保修责任虽消灭，但不等于可以免除开发商的商品质量保证责任，开发商在超出保修期的合理期限内仍负有保证房屋质量的合同义务。案涉管道为暗埋排水管道，若按被告某房地产公司所称，超过两年保修期即不承担责任，则购房者需要每隔几年就打开地面、墙面对暗埋管道进行保养维护，这显然不符合现实。因此，法院认为案涉管道未超出该项工程的合理使用期限，被告某房地产公司不能举证证明管道所存在的损坏是由于自然原因或购房者人为改动等所造成，应承担举证不能的法律后果，就原告的相关损失进行赔偿。

　　法官说法

　　房屋是需要长期使用的特殊商品，开发商应保证在合理使用期限内，建造房屋所使用的管线、建材等符合质量标准，并达到合理的使用期限。虽然法律对于建筑工程的合理使用年限没有明确规定，但开发商不能因此将合同中约定的“保修期限”等同于合理使用年限。而应在充分考虑房屋建筑的特性，即“可以长期使用的固定资产”这一基础上，参照同类建筑工程的实际合理使用年限，确保房屋的合理使用年限符合社会公众的预期。同时，也要注意到，在房屋存在质量问题的情况下，质量问题往往在保修期内已经存在，只是其造成的损害在后期才显现而已。因此，开发商不能单纯地以超出保修期为由，而拒绝承担因房屋质量问题造成的损失。