【延边律师】四年拒缴物业费，业主因房屋属性败诉

搬入新居的大刘（化名）和小美（化名）夫妇在缴纳1年物业费后，感觉物业费标准明显过高，收费不合理，于是选择“硬刚”，连续4年拒缴物业费，最终被物业公司诉至法院，要求大刘夫妇按照合同约定标准补缴全部物业费。 近日，浙江省舟山市定海区人民法院审结了这起因物业费收费标准引发争议的物业服务合同纠纷案件。…

　搬入新居的大刘（化名）和小美（化名）夫妇在缴纳1年物业费后，感觉物业费标准明显过高，收费不合理，于是选择“硬刚”，连续4年拒缴物业费，最终被物业公司诉至法院，要求大刘夫妇按照合同约定标准补缴全部物业费。

　　近日，浙江省舟山市定海区人民法院审结了这起因物业费收费标准引发争议的物业服务合同纠纷案件。

　　2019年，大刘和小美夫妇在舟山市某小区购买了一套叠墅（属多层带电梯住宅），并与开发商签订《商品房买卖合同（预售）》和《前期物业服务合同》。合同约定，该小区由某物业公司提供前期物业服务，其中“多层住宅”的物业费标准为每月2.8元/㎡。

　　庭审中，大刘夫妇辩称，每月2.8元/㎡的收费标准明显超过当地政府指导价。他们注意到，小区里的“高层住宅”曾向有关部门进行过“优质优价”审批后才能执行高价收费，而自家所在的“多层住宅”并未进行该项审批，违反了政府指导价的相关规定，不应具有法律效力。多次和物业公司协商无果后，才选择连续4年拒缴物业费。物业公司则认为，双方签订的合同合法有效，业主应按约履行缴费义务。

　　法院审理后认为，根据《国家发展和改革委员会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》及舟山市当地相关文件规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住房的前期物业服务收费实行政府指导价，非普通住房则实行市场调节价。

　　根据舟山市相关规定，同时符合“小区建筑容积率在1.0以上”且“单套建筑面积144平方米以下”两个条件的，属于普通住房。该案中，大刘和小美的房屋面积为160平方米，已超过规定中的144平方米，属于非普通住房。因此，案涉房屋的物业费适用市场调节价，收费标准由业主与物业公司在合同中自行约定，无需进行“优质优价”审批。

　　此外，法院查明，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中已明确约定“合同面积160㎡，物业费5376元/年”，该金额与每月2.8元/㎡的计算标准相互印证。大刘夫妇也曾按此标准实际缴纳过1年物业费，足以证明二人对合同约定的收费标准知晓并认可。

　　最终，法院判令大刘夫妇按照合同约定的每月2.8元/㎡的标准，向物业公司补缴4年的物业费共计21504元。

　　法官说法：

　　本案核心争议在于物业费到底按什么标准收。根据相关法律规定，普通住房的前期物业费实行政府指导价，开发商不能随意定价；但大面积住宅、别墅等非普通住房适用市场调节价，收费标准由双方协商确定，无需政府审批。案涉房屋面积160平方米，超过144平方米的普通住房上限，属于非普通住房，大刘夫妇以“未经审批”为由要求按政府指导价缴费，法院不予支持。

　　法官提醒，合同是民事活动的核心依据。大刘夫妇在购房时已签合同明确物业费标准，且曾实际缴费，说明双方达成合意。事后以价格过高为由拒缴，缺乏法律依据。购房时应对物业费条款仔细阅读，有异议须在签约前提出。合同一旦签订，事后无正当理由拒缴物业费，可能面临被起诉及承担违约责任的风险。同时，物业公司也应提供与收费标准相匹配的服务，做到质价相符。（本社记者古其铮 □马丽红 通讯员李旖旎）

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