【延边律师】授权手续有瑕疵，买房人拒签合同，定金能双倍返还吗？

基本案情 2025年8月12日，经某中介公司介绍，魏某与李某的代理人董某签订《房屋购买定金协议》和《资金划转协议》，两份协议载明该房屋的出卖人为李某，约定魏某购买李某名下的北京市丰台区某房屋，魏某需分两次支付定金共计15万元，若因一方原因导致无法签订正式房屋买卖合同，违约方需向守约方双倍返还定金。…

基本案情

　　2025年8月12日，经某中介公司介绍，魏某与李某的代理人董某签订《房屋购买定金协议》和《资金划转协议》，两份协议载明该房屋的出卖人为李某，约定魏某购买李某名下的北京市丰台区某房屋，魏某需分两次支付定金共计15万元，若因一方原因导致无法签订正式房屋买卖合同，违约方需向守约方双倍返还定金。

　　协议签订后，魏某向董某分两次支付了定金15万元。董某向魏某出示的《房屋销售委托书》显示，委托人李某将涉案房屋销售事宜全权交给董某处理，但是委托人处签字人员为李某之子梅某。

　　后中介通知魏某按期签订正式房屋买卖合同，魏某以授权手续存在瑕疵、交易存在风险为由，明确表示拒绝签约，并诉至法院，诉请判令对方双倍返还定金。

　　经查，由于卖房人李某岁数较大，儿子梅某需要照顾她也没有时间卖房，所以委托董某代为卖房。关于没有在《房屋销售委托书》上签字的原因，李某称因为自己年龄大，签字不方便，加上法律意识比较淡薄，误认为其子代为签字即可代表本人真实意思，便未在《房屋销售委托书》上亲笔签字。

法院审理

　　该案经北京丰台法院审理认为，依法签订的合同，具有法律效力，对双方都有约束力。本案中，当事人双方签署的《房屋购买定金协议》和《资金划转协议》，属于真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应履行合同约定的义务。

　　根据《中华人民共和国民法典》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，《房屋购买定金协议》和《资金划转协议》均明确了出卖人为李某，魏某明知房屋的权利人系李某这一事实，虽然案涉协议均由董某代签，李某向董某出具的授权手续存在瑕疵，但此时双方尚未签署正式的房屋买卖合同，李某也没有拒绝完善授权手续或者拒绝签署房屋买卖合同。

　　案涉《房屋销售委托书》上仅有李某之子梅某签字，李某本人未在《房屋销售委托书》上签字，属于形式上的瑕疵，可以事后予以补正，且李某并未以自己没有在《房屋销售委托书》上签字为由，拒绝签署涉案房屋买卖合同。如果魏某对交易安全存在担忧，可以要求李某在《房屋销售委托书》上补签，或者要求与李某本人签署正式的房屋买卖合同。如果李某拒绝，魏某具有正当理由主张收受定金一方返还定金。

　　魏某单方明确表示不再签署房屋买卖合同，构成违约，无权要求返还定金。最终，法院驳回魏某的全部诉讼请求。

　　判决作出后，魏某不服提出上诉，案件经二审审理，判决驳回上诉，维持原判。

法官说法

　　定金制度的立法本意，在于以定金作为债权的担保，督促当事人恪守缔约义务。适用定金罚则，应当以一方存在违约行为作为前提，不能仅以交易存在形式瑕疵就直接推定出卖人构成违约。

　　根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条、五百八十七条相关规定，当事人双方约定的定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力；给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

　　本案中，授权委托书缺少产权人本人签字，属于形式瑕疵，不等于代理行为当然无效。产权人本人有出售房屋的真实意愿，该手续缺陷具备事后补正的现实可能性。

　　在二手房委托卖房场景下，购房人如对代理权限产生合理怀疑，应当先行行使异议权利，向出卖人、中介提出补正授权材料的要求。只有在出卖人明确拒绝补正授权、拒不配合订立合同，致使合同目的客观上无法实现时，购房人才具备正当理由，主张解除定金合同、要求返还定金。

　　本案中，魏某在没有要求李某补签《房屋销售委托书》而对方亦未拒绝补签，导致无法签署涉案房屋买卖合同的情况下，在中介通知签约时表示不同意签署买卖合同，构成违约，属于给付定金的一方不履行债务，致使不能实现合同目的的情形，无权请求返还定金。

　　需要区分的是：交易风险的合理怀疑，不等于直接可以单方毁约。当事人应当先穷尽合理的沟通、补正手段，只有当风险无法消除时，才能够以此作为不订立合同的正当抗辩理由。

　　审慎核验代理手续原件。遇到代理人代为出售房屋，应当核验授权委托书原件，核对产权人、受托人身份信息，确认授权委托书系产权人本人签署，留存授权文件副本。切勿仅凭亲属关系、口头陈述即认定代理权限合法有效。

　　区分“形式瑕疵”与“无权代理”。手续存在瑕疵不等于代理行为必然无效。发现手续不完备，优先要求出卖人补正授权材料；若对方拒不补正、无法消除交易风险，再主张解除定金协议、返还定金，直接单方拒签合同，无法形成正当抗辩。

　　厘清“定金”与“订金”概念差异。“定金”适用定金罚则，给付方违约无权要回，收受方违约需双倍返还；“订金”仅为预付款，不产生担保效力。签约前应当仔细甄别文字表述。

　　注意留存交易证据。就授权手续提出异议、协商补正的聊天记录、通话录音、书面沟通材料，均属于重要证据，应当妥善保存，以备发生纠纷时使用。

来源：中国法院网 | 作者：刘芳

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