【延边律师】房屋夜间噪声超标影响睡眠，法院：出租方应承担违约责任

租房居住，是许多人在城市落脚的第一步。如果租到的房屋噪声超标，难免会影响居住体验。近日，四川省成都市青羊区人民法院就审理了一起此类房屋租赁合同纠纷，明确在房屋噪声超出国家强制标准、未达基本居住条件时，承租人有权解除租房合同并主张违约赔偿，进一步厘清房屋租赁双方权责边界。 2025年8月，尹某某与某…

租房居住，是许多人在城市落脚的第一步。如果租到的房屋噪声超标，难免会影响居住体验。近日，四川省成都市青羊区人民法院就审理了一起此类房屋租赁合同纠纷，明确在房屋噪声超出国家强制标准、未达基本居住条件时，承租人有权解除租房合同并主张违约赔偿，进一步厘清房屋租赁双方权责边界。

　　2025年8月，尹某某与某租赁公司签订房屋租赁合同，承租该公司托管的居民住宅。然而，入住没几天，尹某某便发现每天深夜至次日凌晨，屋内会持续出现异常轰鸣噪声，夜间休息受到严重影响。尹某某当即要求租赁公司在噪声出现时段上门排查，但租赁公司仅在白天到访查验，受时段限制未能检出噪声问题。为固定证据，尹某某使用专业检测仪器、软件连续监测十日，测得案涉房屋在晚上10点至次日凌晨3点期间，室内噪声长期高于50分贝，超过声环境质量强制标准。同时，尹某某报警求助，公安与物业实地核查后确认：噪声源自楼栋凹字形建筑结构，受楼体外挂空调外机运转共振影响产生。

　　后续尹某某多次催告租赁公司根治噪声瑕疵，该公司提出的换房方案不在原租住片区且大幅提高租金标准，双方无法达成合意。为维护自身合法权益，尹某某诉至法院，要求解除房屋租赁合同，某租赁公司退还押金、剩余租金、服务费并支付违约金。

　　青羊法院经审理认为，案涉租赁合同合法有效，某租赁公司应当按约提供适宜居住使用的房屋。但根据声音分贝测试记录可知，案涉房屋夜间声音分贝已超过强制性标准限值。而案涉小区及周边均为纯居民住宅小区，不存在商业主体夜间经营产生噪声的情形，出租方也未举证证明该房屋周围夜间有其他噪声来源，再结合公安与物业公司的排查情况，能够认定案涉房屋因结构缺陷导致夜间噪声超过法定标准，不符合法定居住使用条件。而尹某某多次催告出租方在噪声发作时段上门检修，出租方仅日间上门未能排查故障；后续提供的异地、涨价换房方案也不属于合理补救措施，出租方无法消除房屋居住瑕疵已构成违约。

　　法院遂判决解除尹某某与某租赁有限公司签订的《房屋租赁合同》，某租赁公司向尹某某支付应退还的押金、剩余租金、服务费、违约金等共3702.17元。宣判后，双方均未提起上诉，某租赁公司已足额履行支付义务。

　　法官说法

　　“居有所安”既是民生保障应有之义，也是城市温度的重要体现。根据民法典的规定，出租人从交房至租期届满，均要保证房屋满足日常居住基本条件，安静、通水通电、房屋安全、空气质量合格是法定底线。司法实践中，除本案楼栋结构共振致噪声超标外，租房常见的甲醛超标、屋面漏水、厨卫管道持续反味、墙体大面积渗水、房屋电路频繁故障等问题，都属于房屋不符合宜居标准。

　　上述瑕疵并非承租人使用不当造成，一旦严重影响起居作息，即便租赁合同没有书面约定，承租人也有权要求出租人整改、减免租金。而当房屋出现居住瑕疵时，出租人整改、置换房源需满足“合理标准”。针对漏水、噪声、家电故障等问题，优先就地维修整改，出租人应当在合理期限内上门维修，维修产生的费用由出租人自行承担。如若房屋瑕疵无法修复，出租人提出换房，应当优先选择同小区、同户型、同等租金标准的房源；换房位置偏远、租金大幅上浮、户型面积差距过大，均属于不合理补救，承租人有权拒绝。

　　法官提醒，相较于个人房东，租赁企业作为专业经营主体，负有更高的房源查验义务：收房时应实地核查楼栋环境、建筑结构、配套设备、周边环境等潜在扰民隐患，从源头规避房源瑕疵；签约前应如实告知房屋现存瑕疵，不能刻意隐瞒噪声、漏水、甲醛等问题对外出租。

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》

　　第七百零八条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

　　第七百一十二条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

　　第七百一十三条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

　　因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

　　第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

来源：中国法院网 | 作者：张瑶

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