法拍房虚构20年长租 检察大数据揪出“逃执行”套路

2022年6月，四川自由贸易试验区法院（以下简称自贸区法院）立案受理某银行成都分行申请执行其与周某、金某等人金融借款合同纠纷一案生效判决，执行标的为731万余元。2022年7月，自贸区法院裁定拍卖周某、金某夫妻二人共有的位于成都市某区一处房产。2022年12月，法院发布拍卖公告。2023年1月，周某向法院提交租赁合同、付款凭证等材料，拟证明已于2019年7月28日将房屋出租给邓某某，租期为20年，租金已全部付清。当日，自贸区法院修改拍卖公告，载明该拍卖标的物附有租赁合同。2023年1月，案涉房屋被唯一竞买人赵某以664万余元竞得。2023年2月，赵某以法院临时修改拍卖公告未予以明确提示为由，提出执行异议。

四川自由贸易试验区检察院通过大数据监督模型排查辖区法院发布的房屋拍卖信息共计1800余条，筛选出10年以上带租网络司法拍卖案件8件，其中包括该案在内的4件案件存在租金一次性付清、房屋租金远低于正常市场价格的情形。检察机关研判认为，该案拍卖标的物可能存在虚假租赁关系，遂依职权启动监督程序。

四川自由贸易试验区检察院查明周某与邓某某实为叔嫂关系，邓某某实际定居海南，周某妻子在案涉房屋内实际长期居住。检察机关认为，周某虚构租赁合同阻却执行，严重损害竞买人和当事人合法利益；该案未严格执行拍卖公告期限相关法律规定，对拍卖财产附带租赁进行司法拍卖存在不当，向自贸区法院提出检察建议。法院采纳检察建议，裁定撤销拍卖公告，将拍卖保证金退还买受人。

自贸区法院重新启动拍卖公告程序，2024年1月，案涉房屋被案外人以797万元竞得。邓某某继而提起执行异议之诉阻碍房屋正常拍卖。检察机关持续跟进执行异议之诉，与法院沟通调查核实的客观事实。2024年6月，成都中院认定邓某某与周某恶意串通伪造租赁合同及租金交付证据，终审判决驳回邓某某全部诉求，并对周某作出司法拘留15日、罚款10万元司法惩戒，对邓某某作出罚款8万元司法惩戒。四川自由贸易试验区法检两院会签《民事执行与监督联动协作机制》，就信息共享、线索移送及处理、联动案件办理、配合调查取证等方面持续深化协作联动，推动民事执行与民事执行监督工作高质效衔接。

【法治意义】

民法典在坚持“买卖不破租赁”原则的基础上，强化权利外观的公示性，新增“实际占有”要件，明确了租赁合同对抗租赁物所有权变动时，须以承租人“实际占有”租赁物为前提，在承租人与买受人之间构建了更为公平的利益平衡机制。检察机关借助大数据赋能解析法院执行中涉及资产处置的司法拍卖流程，排查发现疑似虚假长期租赁合同影响网络拍卖的监督案件线索，依法监督纠正不当司法拍卖结果，切实维护司法拍卖秩序，防止被执行人与他人串通虚构执行标的租赁合同关系逃避执行，平等保护申请执行人和竞买人的合法权益。